집 살 때·전세 구할 때 확인 순서 5단계: 청약·대출·계약·세금·임대차 글 모음

집을 사거나 전세를 구할 때는 청약 준비 → 대출 한도 → 계약 전 권리 확인 → 세금 → 입주 뒤 임대차 순서로 확인하면 됩니다. 이 순서를 놓치면 계약금(보통 집값의 10%)을 걸고 나서 대출이 모자라거나, 잔금 뒤에 취득세 감면 200만 원을 놓치는 일이 생깁니다. 경제브리핑에 있는 부동산 글 30여 편을 이 다섯 단계에 맞춰 묶었습니다.

각 단계에서 먼저 확인할 숫자 하나와, 자세한 계산이 있는 글을 함께 적었습니다. 숫자는 각 글이 공식 자료로 확인한 2026년 10월 기준이며, 제도가 바뀌면 이 안내 글과 세부 글을 같이 고칩니다.

단계별로 먼저 볼 숫자

① 청약을 노린다면: 통장과 가점부터

청약은 통장 조건을 못 맞추면 신청 자체가 안 됩니다. 먼저 1순위 조건을 확인하고, 그다음 가점이 몇 점인지 계산해 가점제와 추첨제 중 어디를 노릴지 정합니다. 특별공급은 일반공급과 자격이 따로라서 내가 해당하는 종류가 있는지 함께 봅니다.

• 청약통장 1순위 조건과 납입 방법 — 공공분양·민영분양별로 달라지는 1순위 기준
• 청약통장 월 25만 원 인정과 소득공제 300만 원 한도 — 공공분양에서 인정 금액이 왜 중요한지
• 청약 가점 계산법 — 무주택기간·부양가족·통장 가입기간 점수표
• 가점제와 추첨제 비교 — 가점이 낮을 때 노릴 수 있는 물량
• 특별공급 종류별 자격 비교 — 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모
• 생애최초 특별공급 자격과 절차
• 청년 주택드림 청약통장 가입 조건

② 대출 한도를 계약보다 먼저

집값을 정하기 전에 대출이 얼마나 나오는지부터 알아야 합니다. 계약금을 낸 뒤 대출이 모자라면 계약을 깨거나 계약금을 잃을 수 있습니다. LTV는 집값 기준, DSR은 내 소득 기준 한도라서 둘 중 작은 쪽이 실제 한도가 됩니다.

• LTV·DSR·DTI 차이를 계산 예시로 — 세 가지 한도를 숫자로 비교
• 디딤돌대출 자격 조건 5가지 — 탈락하는 경우와 확인 순서
• 신생아 특례대출로 오피스텔을 살 수 있는지 — 주택 요건
• 주담대 중도상환수수료 면제 시점과 갈아타기 시점 판단법 — 이미 대출이 있다면

③ 계약서에 도장 찍기 전 확인

가장 큰 사고는 계약 단계에서 납니다. 등기부등본에서 근저당과 가압류를 보고, 가계약금을 보내기 전에 조건을 문자로 남기고, 계약서에는 대출이 안 나올 때 같은 특약을 넣습니다. 전세라면 전입신고 날짜와 반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 봅니다.

• 등기부등본 보는 법 — 갑구·을구에서 볼 것
• 가계약금 입금 전 확인할 것 — 돌려받을 수 있는 조건
• 계약서 특약 문구 예시 — 대출 불가·누수·권리 변동 금지
• 전입신고 대항력 발생 시점 — 다음 날 0시와 바뀌는 내용
• HUG 전세보증금 반환보증 가입 조건과 HUG·SGI 비교

④ 사고팔 때 붙는 세금

세금은 살 때(취득세), 가지고 있는 동안(재산세·종부세), 팔 때(양도세) 세 번 따집니다. 명의를 누구로 할지는 살 때 정해야 나중에 바꾸는 비용이 들지 않습니다. 부모에게 돈을 받거나 빌린다면 증여 공제와 차용증 요건도 이 단계에서 봅니다.

• 생애최초 주택 취득세 감면 — 2028년 말까지 연장, 감면액
• 부부 공동명의와 단독명의 세금 비교
• 종합부동산세 납부 기간과 분납
• 1주택 양도세 비과세 조건과 장기보유특별공제 개편 쟁점
• 혼인·출산 증여재산 공제와 부모님께 빌릴 때 차용증

⑤ 전세·월세로 사는 동안

세입자는 계약 기간 중에 쓸 수 있는 권리와 연말정산 공제를 챙기면 됩니다. 계약갱신청구권은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 써야 하고, 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 법정 전환율 상한이 있습니다.

• 계약갱신청구권 통보 기간과 거절 사유
• 전월세 전환율 계산법 — 상한은 기준금리에 연 2%를 더한 값
• 월세 세액공제 조건 — 총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주
• 주택담보대출 이자 소득공제 — 집을 산 뒤 연말정산
• 중개수수료 현금영수증과 연말정산

다음 글: 청약통장 1순위 조건과 납입 방법: 공공분양·민영분양별 관리법, 자녀 통장 가입 시기

자주 묻는 질문

청약과 매매 중 무엇부터 봐야 하나요?

무주택이고 청약통장이 있다면 가점부터 계산해 보세요. 가점으로 당첨 가능성이 낮은 지역이라면 추첨제 물량이나 매매를 함께 봅니다. 두 방법을 비교한 글은 신혼부부 청약과 구축 매매 비교에 있습니다.

대출 한도는 어디서 미리 확인하나요?

은행 앱의 대출 한도 조회나 한국주택금융공사 누리집에서 정책대출 자격을 먼저 확인할 수 있습니다. 실제 한도는 소득 증빙을 낸 뒤 은행 심사로 정해지므로, 계약 전에 은행 상담을 받아 두는 것이 안전합니다.

이 안내 글의 숫자는 언제 바뀌나요?

기준금리가 바뀌면 전월세 전환율 상한이, 세법이 개정되면 공제 한도가 바뀝니다. 세부 글을 고칠 때 이 표도 같이 고치고 아래에 수정 날짜를 남깁니다.

참고한 자료

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법
• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법
• 한국부동산원 청약홈