전월세 전환율 계산법: 2026년 상한 연 5.0%와 전세대출 이자 vs 월세 비교표

2026년 10월 현재 전월세 전환율 상한은 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%)입니다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 월 약 41만 6천원이 법정 상한입니다.

이 비율은 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조에 정해져 있습니다. 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 가운데 낮은 쪽이 상한이므로, 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다. 아래에서 계산 방법, 전세대출 이자와 월세를 비교하는 표, 이 상한이 적용되지 않는 경우를 차례로 정리했습니다.

전환율 상한은 어떻게 정해지나

한국은행 기준금리는 2025년 5월 2.50%로 내려간 뒤 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 차례 올랐습니다. 그래서 상한도 올해 여름 4.5%에서 5.0%로 높아졌습니다. 다음 금융통화위원회 결정(2026년 10월 22일)에서 기준금리가 바뀌면 이 표의 5.0%도 다시 계산해야 합니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 계산식

계산식은 월세 상한 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 보증금 전체가 아니라 '줄어드는 보증금'에만 곱한다는 점을 놓치기 쉽습니다.

예를 들어 전세 3억원 집에서 집주인이 "보증금을 2억원으로 낮추고 월세 60만원"을 제안했다면, 줄어드는 1억원에 대한 상한은 월 약 41만 6천원입니다. 60만원은 연 7.2%에 해당해 상한을 넘습니다. 반대로 내가 받은 제안의 전환율을 알고 싶으면 월세 × 12 ÷ 줄어드는 보증금으로 거꾸로 계산하면 됩니다.

상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

이 상한은 이미 맺은 임대차에서 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 처음 들어가는 집을 새로 계약할 때의 월세는 당사자가 정하는 것이 원칙이라, 시세 월세가 5%를 넘는다고 그 자체로 위법이 되지는 않습니다.

• 계약 기간 중: 집주인이 혼자 월세로 바꿀 수 없습니다. 세입자가 동의해야 하고, 동의하더라도 위 상한을 넘을 수 없습니다.
• 계약갱신요구권을 쓸 때: 차임과 보증금 증액은 5% 안에서만 가능합니다. 일부를 월세로 바꾸는 경우 바꾼 뒤 금액을 전환율로 다시 환산해 5% 상한을 함께 따져야 합니다.
• 묵시적 갱신: 이전 계약과 같은 조건으로 이어지므로, 바꾸려면 다시 합의해야 합니다.
• 상가 건물: 상가건물 임대차보호법을 따로 따르므로 이 글의 5.0%를 그대로 쓰지 않습니다.

상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 넘은 부분은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 갱신 때의 5% 계산은 계약갱신청구권 글에 따로 정리했습니다.

전세대출 이자와 월세, 어느 쪽이 덜 드나

보증금 2억원을 대출로 마련해 전세로 살지, 그 2억원만큼을 월세로 낼지 비교한 표입니다. 내 돈(자기자금)은 두 경우 같다고 보고, 대출은 이자만 낸다고 가정했습니다.

세금 혜택까지 넣으면 결과가 달라질 수 있습니다. 무주택 세대주이고 총급여 8,000만원 이하라면 월세의 15~17%를 세액공제로 돌려받습니다(연 월세 1,000만원 한도, 총급여 5,500만원 이하 17%). 월세 1,000만원이면 최대 170만원이 줄어 실제 부담은 830만원입니다. 반대로 전세대출은 원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제받을 수 있습니다. 조건은 월세 세액공제 조건과 전세대출 원리금 소득공제 글에서 확인하세요.

비용만 보면 안 되는 이유도 있습니다. 전세는 보증금이 크게 묶이는 만큼 돌려받지 못할 위험도 큽니다. 다음 단락의 점검을 먼저 통과한 집이어야 위 비교가 의미가 있습니다.

전세를 고르기 전 확인할 두 가지

첫째, 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지 봅니다. HUG 기준은 '보증금 + 선순위 채권'이 주택가격의 90% 이하여야 하고, 빌라·다세대처럼 시세가 불분명한 집은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보는 경우가 많아 사실상 공시가격의 126%가 넘으면 가입이 어렵습니다. 자세한 조건은 HUG 전세보증금 반환보증 가입 조건 글에 있습니다.

둘째, 등기부등본 을구의 근저당 금액을 확인합니다. 흔히 쓰는 기준은 '내 보증금 + 집주인 대출'이 시세의 70%를 넘지 않는지입니다. 이 70%는 법 기준이 아니라 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 시세보다 낮게 나오는 점을 감안한 실무상 눈높이입니다.

월세는 관리비까지 합쳐서 비교

월세를 낮춰 적고 정액 관리비를 높게 받는 매물이 있습니다. 관리비는 월세 세액공제 대상이 아니고, 전환율 계산에도 들어가지 않습니다. 그래서 '월세 + 관리비 + 공과금'을 합친 월 주거비로 비교하고, 정액 관리비가 있으면 항목별 내역을 계약서 특약에 적어 두는 것이 좋습니다. 국토교통부 기준에 따라 온라인 매물 광고는 월 10만원 이상 정액 관리비의 세부 항목을 표시해야 합니다.

월세 세액공제는 집주인 동의가 필요 없고, 그해 연말정산에서 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구로 받을 수 있습니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. ① 지금 상한(연 5.0%)으로 집주인 제안을 거꾸로 계산해 본다 → ② 내가 받을 수 있는 전세대출 금리와 표로 비교한다 → ③ 세액공제·소득공제 대상인지 확인한다 → ④ 전세라면 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 본다.

다음 글: 계약갱신청구권 통보 기간 및 거절 사유 | 집주인 실거주 위반 손해배상 & 전월세 상한제 5% 계산

자주 묻는 질문

기준금리가 오르면 지금 내는 월세도 올라가나요?

아닙니다. 전환율 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 시점에 적용하는 기준입니다. 계약 기간 중 이미 정한 월세가 기준금리에 따라 자동으로 바뀌지는 않습니다.

집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 거절할 수 있나요?

네. 계약 기간 중에도, 계약갱신요구권을 쓸 때도 전세를 월세로 바꾸는 것은 세입자 동의가 있어야 합니다. 동의하는 경우에도 연 5.0%(현재 기준) 상한을 넘을 수 없습니다.

관리비도 월세 세액공제를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 공제 대상은 임대차계약서에 적힌 월세(차임)뿐입니다. 월세를 낮추고 관리비를 올리는 조건이라면 세금 혜택 면에서 세입자에게 불리합니다.

참고한 자료

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조, 제7조의2
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
• 한국은행 — 한국은행 기준금리 추이

개별 계약의 유불리는 보증금 규모, 대출 조건, 소득, 집의 권리 관계에 따라 달라집니다. 계약 전에는 등기부등본과 계약서를 직접 확인하세요.

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